החברה לניהול מרכז חורב בע"מ נ' נכסי מטיה ויוסף קליש בע"מ

החלטה

1.המשיבה-התובעת, חברה מוגבלת במניות המספקת שירותי ניהול ואחזקה של המתקנים במרכז המסחרי הידוע בשם "מרכז חורב" בחיפה (להלן: החברה לניהול ומרכז חורב בהתאמה). המבקשת-הנתבעת, חברה העוסקת ביזמות ובקבלנות בניין, רכשה זכויות בשטחי המשרדים המצויים בקומה השביעית במרכז חורב (להלן: חברת נכסי קליש והנכס בהתאמה).

2.ביום 22.5.89 כרתו בעלי הדין חוזה, ולפיו כפוף לתשלום דמי-ניהול חודשיים, התחייבה החברה לניהול לספק שירותי אחזקה וניהול של הרכוש המשותף בנכס (להלן: חוזה הניהול).

3.לטענת החברה לניהול, מחודש פברואר 2012 הפסיקה חברת נכסי קליש לשלם דמי ניהול וכך הצטבר חוב בסך 118,101 ₪ (סכום זה נכון ליום 22.10.12, מועד הגשת כתב התביעה, וכולל הפרשי הצמדה וריבית חריגה הנהוגה בבנק הפועלים בע"מ ומס ערך מוסף) בגין החודשים פברואר-אוקטובר 2012.

החברה לניהול הגישה אפוא תובענה זו נגד חברת נכסי קליש לתשלום חוב דמי-הניהול. כתב התביעה הוגש בסדר דין מקוצר, ולפי החלטת רשם בית המשפט (מיום 29.11.12) ניתנה ארכה להגשת בקשת רשות להתגונן בת 30 יום ממועד מתן החלטה בבקשה דנן.

4.לפניי בקשת חברת נכסי קליש להורות על עיכוב ההליכים בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק הבוררות תשכ"ט-1969 (להלן: חוק הבוררות) לנוכח תניית בוררות שבסעיף 19 לחוזה הניהול. וזו לשון התניה:

"19.1. מוסכם בזה בין הצדדים כי כל הסכסוכים וחלוקי הדעות שיתגלעו בין הצדדים להסכם בעניין סעיפים 2.2, 2.3, 4.1, 5.3, 7.1 ו- 8.1, לעיל ובעניין החלטות חברת הניהול כנציגות הבית המשותף בהתאם להוראות סעיף 2.1 ו- 14 לעיל ימסרו להכרעתם של מר אורי דורי ומר יוסף קליש.

19.2. במקרה שהנ"ל לא יגיעו להסכמה ביניהם ימונה על ידם בהסכמה ביניהם אדם שלישי וכל ענין שיוכרע על ידי האדם השלישי או ברוב דעות, יחייב את הצדדים".

5.סעיפים 2.2, 2.3, 4.1, 5.3, 7.1 ו- 8.1 לחוזה הניהול, אליהם מפנה סעיף 19.1 מגדירים את הנושאים שהוסכם להעביר לבוררות. ואלה הנושאים: התחייבות החברה לניהול לספק שירותים ולתקן ליקויים (סעיף 2.2); התחייבות החברה לניהול להחזיר - בתום מתן שירות או ביצוע תיקון - את המצב לקדמותו (סעיף 2.3); זכות החברה לניהול לקבוע מעת לעת תקנות והוראות בכל עניין הכרוך בשמירה על תקינות מרכז חורב, ניקיונו, אופיו וצביונו (סעיף 4.1); חובת החברה לניהול לדאוג לתאורה בחניונים ובגישה אליהם וכן להמשך פעולה של מתקנים (כגון דרגנועים, מעליות, תאורה כללית) (סעיף 5.3); התחייבות חברת נכסי קליש להיות קשורה אך ורק לחברה לניהול בכל הנוגע לניהול מרכז חורב ומתן שירותים ולהשתתף בהוצאות הכרוכות בביצוע השירותים ובניהולם (סעיף 7.1); אופן חלוקת הנטל הכספי בגין הוצאות ניהול ושירותים בין החברה לניהול לבין בעלי הנכסים במרכז חורב וכן מעמד החברה לניהול כנציגות הבית המשותף (סעיף 8.1 וסעיף 14).

6.חברת נכסי קליש סבורה כי המחלוקת דנן מצויה בגדר הנושאים שסוכם להעביר לבוררות. מכיוון שכך ומכיוון שעמדה בכל יתר דרישות סעיף 5 לחוק הבוררות יש להורות על עיכוב ההליכים לצורך קיום הבוררות.

7.החברה לניהול חולקת על עמדתה זו. לדעתה המחלוקת בדבר חוב דמי-ניהול אינה מסוג העניינים שהוסכם להעבירם לבוררות. כמו כן חברת נכסי קליש לא עמדה ביתר תנאי סעיף 5 לחוק הבוררות, ובתוך כך לא עשתה את הדרוש לקיום הבוררות. כמו-כן, א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ (להלן: חברת דורי) העבירה ביום 26.7.06 את זכויותיה במרכז חורב לצד שלישי (חברת ג'י. ישראל מרכזים מסחריים בע"מ). לכן למנהלה אורי דורי, האמור לשמש אחד הבוררים, אין כיום קשר למרכז חורב, כך שהשיקול אשר הניע את בעלי הדין להסכים כי ישמש בורר (יחד עם מנהל חברת נכסי קליש) כיום אינו רלוונטי. קיום הבוררות אפוא בלתי ישים.

8.הדין עם החברה לניהול.

9.סעיף 5 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק הבוררות) קובע לאמור:

"(א) הוגשה תובענה לבית משפט בסכסוך שהוסכם למסרו לבוררות וביקש בעל-דין שהוא צד להסכם הבוררות לעכב את ההליכים בתובענה, יעכב בית המשפט את ההליכים בין הצדדים להסכם, ובלבד שהמבקש היה מוכן לעשות כל הדרוש לקיום הבוררות ולהמשכה ועדיין הוא מוכן לכך.

(ב) בקשה לעיכוב הליכים יכול שתוגש בכתב ההגנה או בדרך אחרת, אך לא יאוחר מהיום שטען המבקש לראשונה לגופו של עניין התובענה.

(ג) בית המשפט רשאי שלא לעכב את ההליכים אם ראה טעם מיוחד שהסכסוך לא יידון בבוררות".

10.הנטל להוכיח כי חל הסכם הבוררות בגינו זכאי גם לסעד של עיכוב הליכים מוטל על כתפי מי שטוען זאת. ראה בסוגיה בין היתר רע"א 1817/08 טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ נ'Pronauron Biotechnologies logies Inc. [11.10.09] והפסיקה המוזכרת שם.

חברת נכסי קליש לא עמדה בנטל זה – לא הוכיחה כי הסכם הבוררות חל על המחלוקת דנן ולא הוכיחה כי עשתה את המוטל עליה לקיום הבוררות.

11.בבקשתה העלתה חברת נכסי קליש טענה, ולפיה אינה חבה בתשלום דמי-הניהול הנתבעים מכמה טעמים: האחד, החברה לניהול לא סיפקה שירותים בתקופה הרלוונטית לתובענה, בה היה הנכס ריק וללא שימוש; השני, לפי הסכמה שהושגה ביניהן ואשר לא מצאה ביטוי בחוזה הניהול (כפי הנראה היא מאוחרת לו ובעל-פה) זכאית החברה לניהול למחצית מדמי הניהול בלבד בעבור התקופה שבה היה הנכס ריק; השלישי, בניגוד לסעיפים 7.1 ו-8.1 לחוזה הניהול מעולם לא הציגה החברה לניהול אישור רואה חשבון למפתח גביית דמי הניהול, ולכן גם זכותה לקבל 50% מהם אינה ודאית; הרביעי, בחלק מהתקופה היה הנכס מושכר לצד שלישי, ולכן החובה לשלם דמי-ניהול מוטלת על אותו צד שלישי.

12.כאמור, בעלי הדין הסכימו למסור להכרעת בורר את המחלוקות המוגדרות בסעיפים 4 ו-5 דלעיל. בהתאם לכך ניתן לקבוע כי על טענת חברת נכסי קליש, ולפיה לא סיפקה החברה לניהול שירותים, חל הסכם הבוררות. נושא זה מוסדר בסעיף 2.2 לחוזה הניהול, שעליו חל הסכם הבוררות. לעניין זה אין נפקא מינה אם הטענה מועלית על ידי חברת נכסי קליש – הנתבעת - שהרי הטענה טומנת בחובה הודאה בזכות החברה לניהול לקבל דמי-ניהול (נושא המוסדר בסעיף 10 לחוזה הניהול). המחלוקת אינה בנוגעת אפוא לעצם קיומה של הזכות לקבלם, אלא אם ניתנו השירותים.